Comprar a casa própria certamente é o sonho de muitas pessoas, mas não basta apenas escolher o imóvel, é muito importante saber se a documentação está em ordem para evitar grandes problemas no futuro.
A tentação em adquirir imóveis sem escritura pelos baixos preços pode acabar custando caro. Grande é o risco de o vendedor não ser sequer o proprietário.
A escritura é um documento essencial na aquisição de um imóvel, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor.
Os contratos de gaveta são, muitas vezes, oriundos de financiamentos de imóveis não quitados com o agente financeiro e assim, o novo comprador fica com a obrigação de pagar as parcelas restantes em nome do antigo, podendo transferir o imóvel somente quando quitar o financiamento. Nessa situação, enorme é o risco pois, caso o primitivo dono venha a falecer durante esse processo, o imóvel poderá ficar como herança para outra pessoa, já que ainda não está no nome do atual comprador.
Outro exemplo de risco é quando o proprietário age de má fé e vende o mesmo imóvel para várias pessoas. O primeiro a regularizar a situação junto ao cartório de registro de imóveis será o real dono.
Outro exemplo de risco é quando o vendedor tiver alguma dívida e dado o imóvel como garantia.
Ao comprar um imóvel sem escritura, o comprador se coloca em risco junto ao seu bem pois a escritura é o documento que comprova quem é legalmente o proprietário do imóvel. O comprador de um imóvel somente pode se considerar proprietário após a assinatura da escritura de compra e venda e o seu registro no competente cartório de registro de imóveis.
Deixar de fazer a escritura pode acarretar problemas futuros impossibilitando a venda ou transferência do imóvel. Tomemos como exemplo, o caso de não mais ser possível encontrar o vendedor da propriedade, seja por óbito, ou, em caso de pessoas jurídicas, uma empresa que não exista mais.
Sem a escritura com registro no cartório de registros de imóveis determinando quem é o proprietário do imóvel, inúmeros problemas podem ser gerados.
Quando o imóvel não possui registro de pertencimento ao atual dono
Quando um imóvel é adquirido sem escritura, inexiste a garantia quanto à origem (procedência) desse patrimônio, ou seja, não há possibilidade de saber se foi transferido para outra pessoa, penhorado ou invadido.
São grandes as chances de o atual comprador vir a perder esse imóvel, pois sem um registro de que a propriedade está em seu nome, esse bem não lhe pertence por lei.
Quando o imóvel tem matrícula, mas a escritura não foi lavrada
A matrícula de imóvel é a certidão que identifica de forma jurídica, sua existência perante a sociedade.
No caso de a propriedade possuir matrícula, mas sua escritura não foi lavrada e não existe uma atualização no cartório de registro sobre a situação do bem, o comprador poderá ter problema quando for vender ou transferir a propriedade, pois precisará do vendedor de origem para assinar e lavrar a escritura, tornando assim, a sua propriedade legítima e possibilitando sua venda.
Esse caso é muito comum, pois geralmente os donos que não registraram, não conseguiram pagar o ITBI, cujo valor varia de acordo com o município.
Quando o vendedor de origem morre
Outro problema bastante comum é o caso de o vendedor de origem vir a falecer antes da lavratura da escritura e o consequente registro na matrícula, ocorrendo a transferência para os herdeiros que poderão agir como donos da propriedade, podendo vendê-la para outra pessoa ou até hipotecá-la.
O que fazer para regularizar um imóvel sem escritura?
Existem algumas maneiras de regularizar a situação do imóvel sem escritura.
A primeira delas é a mais fácil e mais econômica: localizar o antigo proprietário e, junto com ele, comparecer ao Cartório de Notas mais próximo para solicitar a lavratura da escritura.
A outra maneira não é fácil, nem rápida, tampouco econômica. Trata-se de ingressar com uma ação de Usucapião que consiste no direito de posse sobre um bem móvel ou imóvel, devido a utilização desse bem durante certo tempo, como se fosse de propriedade do utilizador.
Conclusão
Como se viu, ao adquirir um imóvel, é importantíssimo que seja feita a escritura dando total direito e nomeando o comprador como proprietário do bem e, para que o processo seja feito de forma correta, o ideal é contar com uma assessoria jurídica especializada em contratos e/ou direito imobiliário.